Quién debe pagar?
De
acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta están obligados a pagar las
personas físicas y morales residentes en México, respecto a todos sus ingresos
y de cualquiera que sea la fuente de riqueza de donde procedan. También los
residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país
(negocio, sucursales, agencias, oficinas, fábricas, talleres, instalaciones,
minas, canteras o cualquier lugar de exploración, extracción o explotación de
recursos naturales), respecto de los ingresos atribuibles al establecimiento
permanente.
Exención de ISR a Casa
Habitación.- A partir
de este año, si deseas vender tu vivienda y esta tiene un valor superior a 3.5
millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR pero de la ganancia que
obtengas a partir de la venta de tu casa. Esto es, si tu casa originalmente te
costó tres millones de pesos y después de varios años puedes venderla en cuatro
millones de pesos, deberás pagar el ISR de 500 mil pesos ¿La razón? Tienes
exento el pago de impuestos hasta por un
valor de la vivienda de hasta 3 millones 500 pesos aproximadamente.
El
ejemplo anterior permite entender sobre qué monto se deberá calcular el impuesto,
pero solo el notario será quien te pueda dar el monto exacto que se deberá
enterar al Servicio de Administración Tributaria, SAT.
Cómo te ayuda un notario.- Para obtener el cálculo el notario
deberá actualizar el precio original de la vivienda porqué quizá adquiriste el
inmueble hace 20 años y necesitará una cifra real tomando en cuenta la
plusvalía o depreciación de la propiedad.
Otro
aspecto a tomar en cuenta para obtener el cálculo del ISR es el Índice Nacional
de Precios al Consumidor, INPC, y el monto de ganancia que tendrás por la venta
de la vivienda. Es importante que una vez que el notario tenga el monto a pagar
de tu transacción por concepto de ISR, le solicites una clara explicación de
cómo llegó a esa cifra.
Deducciones.- En lo sucesivo, solicita y guarda las
facturas electrónicas del mantenimiento y mejoras que le hayas hecho a tu casa
porque podrás realizar algunas deducciones sobre el impuesto que debas pagar.
También puedes deducir los gastos que hiciste por poner la vivienda a tu nombre
y las comisiones de la inmobiliaria en caso de que hayas utilizado sus
servicios. Toma en cuenta que si en un periodo de cinco años vendes una segunda
vivienda, deberás pagar ISR por esta segunda operación sea cual fuere su
precio.
Donaciones de vivienda
están exentas.- Las
donaciones de vivienda en línea directa (de padres a hijos, entre hermanos y de
abuelos a nietos) se encuentran exentas de ISR, solo deben pagarse los
impuestos locales como el Impuesto por Adquisición de Inmuebles.
Si compraste un remate
bancario.- Una
vivienda adquirida a través de un remate bancario también te obliga al pago de
este impuesto ya que al adquirir un inmueble de estas características, se
entiende que obtendrás una ganancia por haber comprado por debajo de su valor
catastral o de avalúo. En este caso, si la vivienda fue adquirida por un 10%
debajo de su valor, no estará gravada con este impuesto.
Terrenos.- Si vas a vender un terreno, toma en
cuenta que sobre la ganancia que obtengas de la operación también deberás pagar
impuesto.
Si
tienes un crédito hipotecario.- Si eres una persona física y tienes un crédito
hipotecario vigente, todavía podrás deducir los intereses generados, pero no en
su totalidad, sino solo hasta el equivalente del 10% de tus ingresos anuales o
4 SMG ($94,400 pesos), lo que resulte menor. Al respecto, la Ley del ISR 2014
especifica que las personas físicas residentes en el país para calcular su
impuesto anual podrán deducir: "Los intereses reales efectivamente pagados
en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su
casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema
financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho
inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos aproximadamente). Se consideran
como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en
el ejercicio excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio."
En
cuanto a deducciones personales de personas físicas.- Estas se restringen a 4
SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de sus ingresos, incluyendo aquellos
por los que no se pague el impuesto.
Acorde a la Ley
Anti-lavado.- No
puedes hacer operaciones de compraventa de vivienda en efectivo, por lo que siempre
necesitarás a un notario para que verifique quién está vendiendo el inmueble y
realice el cálculo de los impuestos que deberás pagar. Este pago también él lo
realiza de forma directa ante al SAT.
¿Qué impuestos deberás
pagar si compras una vivienda?
• ISR si compras un inmueble por debajo de
su valor catastral o de avalúo
• Impuesto por adquisición o traslado de
dominio
• Derechos de Registro Público
¿Y si vendes?
• ISR sobre la ganancia que tengas a partir
de la venta del inmueble
• Certificados para demostrar que tu
vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y predial.
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