ISR SOBRE VENTA DE INMUEBLES.

Quién debe pagar?

De acuerdo con la Ley de Impuesto Sobre la Renta están obligados a pagar las personas físicas y morales residentes en México, respecto a todos sus ingresos y de cualquiera que sea la fuente de riqueza de donde procedan. También los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país (negocio, sucursales, agencias, oficinas, fábricas, talleres, instalaciones, minas, canteras o cualquier lugar de exploración, extracción o explotación de recursos naturales), respecto de los ingresos atribuibles al establecimiento permanente.

Exención de ISR a Casa Habitación.- A partir de este año, si deseas vender tu vivienda y esta tiene un valor superior a 3.5 millones de pesos aproximadamente, deberás pagar ISR pero de la ganancia que obtengas a partir de la venta de tu casa. Esto es, si tu casa originalmente te costó tres millones de pesos y después de varios años puedes venderla en cuatro millones de pesos, deberás pagar el ISR de 500 mil pesos ¿La razón? Tienes exento el pago de impuestos hasta por  un valor de la vivienda de hasta 3 millones 500 pesos aproximadamente.

El ejemplo anterior permite entender sobre qué monto se deberá calcular el impuesto, pero solo el notario será quien te pueda dar el monto exacto que se deberá enterar al Servicio de Administración Tributaria, SAT.

Cómo te ayuda un notario.- Para obtener el cálculo el notario deberá actualizar el precio original de la vivienda porqué quizá adquiriste el inmueble hace 20 años y necesitará una cifra real tomando en cuenta la plusvalía o depreciación de la propiedad.

Otro aspecto a tomar en cuenta para obtener el cálculo del ISR es el Índice Nacional de Precios al Consumidor, INPC, y el monto de ganancia que tendrás por la venta de la vivienda. Es importante que una vez que el notario tenga el monto a pagar de tu transacción por concepto de ISR, le solicites una clara explicación de cómo llegó a esa cifra.

Deducciones.- En lo sucesivo, solicita y guarda las facturas electrónicas del mantenimiento y mejoras que le hayas hecho a tu casa porque podrás realizar algunas deducciones sobre el impuesto que debas pagar. También puedes deducir los gastos que hiciste por poner la vivienda a tu nombre y las comisiones de la inmobiliaria en caso de que hayas utilizado sus servicios. Toma en cuenta que si en un periodo de cinco años vendes una segunda vivienda, deberás pagar ISR por esta segunda operación sea cual fuere su precio.

Donaciones de vivienda están exentas.- Las donaciones de vivienda en línea directa (de padres a hijos, entre hermanos y de abuelos a nietos) se encuentran exentas de ISR, solo deben pagarse los impuestos locales como el Impuesto por Adquisición de Inmuebles.

Si compraste un remate bancario.- Una vivienda adquirida a través de un remate bancario también te obliga al pago de este impuesto ya que al adquirir un inmueble de estas características, se entiende que obtendrás una ganancia por haber comprado por debajo de su valor catastral o de avalúo. En este caso, si la vivienda fue adquirida por un 10% debajo de su valor, no estará gravada con este impuesto.

Terrenos.- Si vas a vender un terreno, toma en cuenta que sobre la ganancia que obtengas de la operación también deberás pagar impuesto.

Si tienes un crédito hipotecario.- Si eres una persona física y tienes un crédito hipotecario vigente, todavía podrás deducir los intereses generados, pero no en su totalidad, sino solo hasta el equivalente del 10% de tus ingresos anuales o 4 SMG ($94,400 pesos), lo que resulte menor. Al respecto, la Ley del ISR 2014 especifica que las personas físicas residentes en el país para calcular su impuesto anual podrán deducir: "Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de 750 mil UDIS ($3,787,500.00 pesos aproximadamente). Se consideran como intereses reales el monto en el que los intereses efectivamente pagados en el ejercicio excedan al ajuste anual por inflación del mismo ejercicio."

En cuanto a deducciones personales de personas físicas.- Estas se restringen a 4 SMG ($94,400 pesos aproximadamente) o 10% de sus ingresos, incluyendo aquellos por los que no se pague el impuesto.

Acorde a la Ley Anti-lavado.- No puedes hacer operaciones de compraventa de vivienda en efectivo, por lo que siempre necesitarás a un notario para que verifique quién está vendiendo el inmueble y realice el cálculo de los impuestos que deberás pagar. Este pago también él lo realiza de forma directa ante al SAT.

¿Qué impuestos deberás pagar si compras una vivienda?

•      ISR si compras un inmueble por debajo de su valor catastral o de avalúo

•      Impuesto por adquisición o traslado de dominio

•      Derechos de Registro Público

¿Y si vendes?

•      ISR sobre la ganancia que tengas a partir de la venta del inmueble

•     Certificados para demostrar que tu vivienda se encuentra al corriente de pagos, como agua y predial.

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